수천억 대형 부동산 거래, '환경성평가'가 성패 가른다
2025-08-132025년 4월 11일
최근 글로벌 부동산 시장에서 환경 문제는 단순한 고려 사항이 아닌 필수 요건으로 자리 잡고 있다.
특히 수천억 원대 규모의 대형 부동산 거래에서 '부동산 환경영향평가'(Real Estate Environmental Impact Assessment, 이하 'RE-EIA')는 거래의 성패를 좌우하는 핵심 요소로 떠오르고 있다. 글로벌 ESG(환경·사회·지배구조) 투자 트렌드 확산과 더불어 환경 리스크 관리, 규제 준수, 자산 가치 상승 등의 이유로 RE-EIA의 중요성이 더욱 강조되는 추세다.
글로벌 주요 기관투자자들은 ESG 요소를 투자 결정의 핵심 기준으로 삼고 있다. PwC(글로벌 회계·경영컨설팅 업체)의 최근 보고서에 따르면 2025년까지 ESG 중심 투자가 전체 자산운용 규모의 20% 이상을 차지할 것으로 전망된다. 이에 따라 환경 지속가능성을 입증한 부동산은 글로벌 연기금, 부동산 펀드 및 기관투자자들에게 매력적인 투자 대상으로 부상하고 있다. 이에 RE-EIA는 ESG 기준 충족을 보장하고 해외 자본 유치를 극대화하는 데 중요한 역할을 한다.
아울러 부동산 거래 후 환경 문제가 드러나면 법적 분쟁과 자산 가치 하락으로 이어질 가능성이 크다. 최근 국내에서도 환경성평가에 관한 필요성을 중요하게 인식하고 있다.
서울 용산역 인근 철도정비창 부지에 추진된 용산 국제업무지구 프로젝트는 국내외 자본이 참여한 대규모 개발 사업이었다. 그러나 부지 내 심각한 토양·지하수 문제가 드러나 뒤늦게 정화 작업을 한 것으로 알려져 있다. 이러한 리스크는 RE-EIA를 통해 토지 오염, 수질 문제, 대기질 영향 등을 점검함으로써 방지할 수 있다. 환경 리스크를 사전에 차단한 부동산은 매수자와 매도자 모두에게 신뢰를 주고 거래 안정성을 확보할 수 있다.
또한 대형 부동산 개발 프로젝트는 환경 규제로 인해 인허가 과정 지연 혹은 중단되는 일이 빈번하게 발생한다. 제주 예래 휴양형 주거단지 개발 사업은 말레이시아 버자야(Berjaya) 그룹이 약 2조5000억원을 투자하기로 한 야심찬 프로젝트였지만 환경 및 절차적 문제로 2015년 인허가 무효화됐다.
대표적 인허가 리스크 완화를 뽑자면 영국 런던의 '베터시 파워 스테이션 재개발 프로젝트'다. 프로젝트 초기 단계에서 철저한 환경성평가를 거쳐 산업 유산으로 인한 환경 문제를 해결하고 지속가능성 기준을 충족시켜 인허가 절차를 신속히 마무리할 수 있었다. RE-EIA가 완료된 부동산은 규제 준수를 보장하고 프로젝트 지연 리스크를 줄여 매수자가 사업을 신속히 추진할 수 있도록 돕는다.
환경 문제가 있는 부동산은 규제 강화로 인해 가치 하락 위험이 크지만 환경적으로 지속 가능한 부동산은 시간이 지날수록 가치 상승의 가능성이 높다. 2022년 10월 글로벌 부동산 서비스 기업 'CBRE'가 발표한 보고서에 따르면 친환경 건물은 비 친환경 건물 대비 임대료가 4%가량 높다. 즉 '그린 프리미엄'이 있는 셈이다.
뉴욕 5대 전망대를 자랑하는 '원 밴더빌트'(One Vanderbilt)는 약 33억달러 규모의 초고층 빌딩으로 RE-EIA를 통해 환경 지속가능성을 입증하고 LEED Gold(골드) 인증을 획득하며 주요 글로벌 기업들의 투자를 유치했다.
영국에서 두 번째로 높은 건물 '22 비숍스게이트'(22 Bishopsgate)는 약 15억파운드 규모로, 빗물 재활용 시스템과 에너지 효율적 설계를 포함한 환경성평가를 통해 유럽 ESG 부동산 펀드의 투자를 성공적으로 유도했다.
싱가포르 랜드마크 '호텔 마리나 베이 샌즈'(Marina Bay Sands)는 약 56억달러 규모의 복합단지로 환경성평가를 통해 아시아 지역의 친환경 개발 모델로 자리 잡았다. RE-EIA로 환경적 경쟁력을 확보한 부동산은 장기적으로 투자자들에게 높은 수익을 보장하며 매입 매력도를 크게 높인다.
부동산 환경성평가는 국제 기준으로 자리 잡았다. 대형 펀드와 글로벌 부동산 중개업체 등에서 이와 관련된 국제적 실사 기준을 마련, 잠재적 리스크를 관리하고 나아가 해당 성과를 GRESB 등 글로벌 ESG 인증을 통해 투자자 관점의 레버리지로 활용하는 것이 일반화하고 있는 경향이다.
